A kollégium felszívja az egyetemistákat

Az albérlet helyett saját lakás vásárlása korábban néhány év alatt megtérülő befektetésnek számított az egyetemi hallgatót támogató családok számára is. A Covid-időszakban látványosan csökkent bérleti díjak lassan újra emelkedésnek indultak, viszont a lakásárak elszabadultak. Mostanra többszörösére nőtt a befektetési célú ingatlanvásárlás megtérülési ideje.

A lakhatási lehetőséget kereső egyetemisták megjelenésére számítva 2021 júniusában tovább nőttek a lakbérek: országosan 1,6, Budapesten pedig 1,8 százalékkal drágultak a kiadó lakások az előző hónaphoz képest – derült ki a Központi Statisztikai Hivatalnak az ingatlan.com adatai alapján összeállított lakbérindexéből.

A tendenciára a lakásbérleti díjak hónapokra visszatekintő változásából lehet következtetni, mert míg 2020 augusztusától – a pandémia egyértelmű következményeként – az év végéig jelentősen csökkentek a bérleti díjak, a 2021. év elejétől egyenletes emelkedés kezdődött. Több mint egy év után júniusban először fordult elő, hogy az előző év azonos hónapjához képest – ha csak minimálisan is, de – magasabbak lettek az árak: országosan 0,4, míg a fővárosban 0,1 százalékkal drágábban lehetett lakást bérelni.

A 2021. januári mélyponthoz képest Budapesten, ahol az országban kiadható összes lakás kétharmadát hirdetik, júniusra mintegy 5,9 százalékkal nőttek a bérleti díjak. A kiadó lakások alapterülete nem túl magas: átlag 53 négyzetméterért közép­áron számolva 140 ezer forint havi díjat kértek a tulajdonosok, ami mellett a járulékos kiadások, mint a közös költség és a rezsi a bérlőt terhelik.

A vidéki egyetemi városokban átlagosan 56 négyzetméteres ingatlanokat kínáltak, Debrecenben 110 ezer, Miskolcon 85 ezer, Szegeden 100 ezer, Pécsen 99 ezer, Győrben pedig 108 ezer forintos átlagáron.

Matematikai alapon

Évekkel korábban megnőtt az egyetemi hallgatók családjainak befektetési célú ingatlanvásárlási kedve, részben akár hitelből, mivel matematikai alapon számolva az albérleti díj fedezte az lakásvásárlásra felvett kölcsön összegét. Az elmúlt két évben elszabadult ingatlanárak miatt azonban megtorpant ez a folyamat, megnőtt a fedezeti időtáv, azaz a korábbinál hosszabb idő alatt térül meg jelenleg egy lakás vásárlása a bérléshez képest. Különösen a fővárosban, ahol az albérletárak a kereslet elmaradásával jelentősen csökkentek a válság előtti szinthez képest. Ám, míg a pandémia előtt tízévnyi bérleti díjból a jobbnak számító kerületekben is meg lehetett venni egy lakást, addig idén ehhez – a kirívóan drágának számító XI. kerületben – átlagosan 18 évnyi bérleti díj szükséges.

Miskolcra nem jellemző

A főváros példája természetesen a szélsőséget jelenti, mivel a vidéki egyetemi városokban továbbra is nagyságrendekkel olcsóbban lehet lakást vásárolni. A legdrágább Debrecenben átlagosan 423 ezer forintot kérnek el egy négyzetméterért, míg a legolcsóbbnak számító Miskolcon valamivel több mint 230 ezer forintot.

Az egyetemi hallgatók albérletkeresési időszaka nem igazán mozgatja meg a borsodi megyeszékhely ingatlanpiacát – nyilatkozta Demeter Tibor ingatlanszakértő. A befektetési és kiadási célú vásárlásokat visszafogja, hogy a város felsőoktatási intézménye a diákok jelentős részének tud kollégiumi ellátást nyújtani, de a lakáskiadói oldalon tapasztalható bőség is alacsonyan tartja az albérletek árát. Akik mégis vásárolnak – ez tapasztalatai szerint az éves 4-5 ezer ügyletből alig tíz-húsz lehet –, jellemzően az egyetemhez közeli Avasi lakótelepet részesítik előnyben, ahol egyébként is alacsonyabbak a lakásárak. Igaz – tette hozzá –, hogy amit ott most 14 millió forintért lehet megvásárolni, két-három évvel ezelőtt még csak 10 millióba került. Az alacsony bérleti díjak mellett ezért sokkal több idő alatt térül meg a befektetés.

A várakozások szerint a következő hetekben, hónapokban a bérleti díjak tovább emelkednek, így valamelyest csökkenhetnek a bérlési és a vásárlási költségeket összehasonlító fedezeti időtávok. Az egyetemista gyermekük számára lakást keresőknek alapvetően továbbra is pénzügyi döntés, hogy a vásárlást vagy a bérlést választják.

Az idő és a pénz

A Takarékbank elemzői kiszámolták azokat az időtávokat, amelyek megmutatják, hogy mi az a minimumidő, amit az adott lakásban el kell tölteni ahhoz, hogy a vásárlás és bérlés költsége megegyezzen. A számításhoz a Takarék Indexben szereplő városokat jellemző átlagos fajlagos lakásárak mellett a Duna House bérletidíj-adatait használták.

A fővárosban eszerint idén elég magasan alakulnak a fedezeti időtávok: 6,5 és 18,6 év között ingadoznak. Ugyanakkor, ha a megvásárolt lakás egy szobáját egy másik egyetemistának kiadja a család, akkor csökken a vásárlás költsége, ebben az esetben a jelenlegi bérletidíj-szintek mellett 3,6 és 7,8 év között mozognak a fedezeti időtávok, ami még mindig elég magas a 3–6 éves egyetemi képzéshez mérten.

Budapesthez képest hamarabb térül meg az ingatlanbefektetés a vidéki egyetemi városokban, szobakiadás nélkül 1,9–4,8 év között ingadoznak az értékek. A legalacsonyabb Miskolcot jellemezte, míg a legmagasabb Debrecent. Szobakiadással itt is kedvezőbb volt a kép, a fedezeti időtáv 1,3–2,9 évre csökkent. A számítások szerint Miskolcon és Pécsen kevesebb mint két év kell, hogy a lakásvásárlás és -bérlés költsége megegyezzen. Természetesen csak akkor, ha az ingatlan árának felét kitevő összeg mellett felvett hitel nagyságát vették alapul. A kockázatok minimalizálása szempontjából az elemzők ugyanakkor arra a kulcstényezőre hívták fel a figyelmet, hogy a megvásárolni kívánt ingatlan olyan helyen legyen, és olyan tulajdonságokkal rendelkezzen, hogy akár a tanulmányok félbehagyása vagy befejezése után is jól ki lehessen adni, megtartsa az értékét.