Adózni kötelező, szerződni ajánlott

Az egyetemi polgárság megjelenése megmozgatja a kiadó ingatlanok piacát, amelynek csúcsszezonja augusztusra és szeptemberre esik. A lakásbérlésnek megvannak a maga szabályai: az adóhatóság a jövedelemszerzés utáni adófizetési kötelezettségre hívja fel a figyelmét a lakáskiadóknak, míg az ügyvéd a bérleti jogviszony szakszerű szerződésbe foglalását ajánlja a későbbi jogviták elkerülése érdekében.

Emelkedő árak mellett

A nyári főszezon élénkülést, ezzel együtt általános áremelkedést hozott az albérletpiacon: augusztusra országosan 2,7 százalékos havi szintű árnövekedés volt tapasztalható. Az előző év hasonló időszakához viszonyítva viszont ennél nagyobb mértékben, közel 10 százalékkal emelkedtek az árak a legnagyobb egyetemi városokban: Debrecenben például 110-ről 120 ezer forintra, Szegeden 100 ezerről 110 ezer forintra, Pécsen 90-ről 100 ezer forintra nőtt a kiadásra hirdetett lakások átlagos bérleti díja. Miskolc e tekintetben kivétel, mivel a tavalyi évhez hasonlóan most is 90 ezer forint átlagáron lehet egy hónapra lakást bérelni. A fővárosban ugyanakkor egy év alatt mintegy 5 százalékos díjcsökkenés tapasztalható – összesítette a KSH az ingatlan.com adatai alapján. Balogh László, az ingatlan.com vezető gazdasági szakértője azonban hozzátette: a 2015-ös átlagokhoz képest a bérleti díjak 38, a budapestiek 30 százalékkal voltak magasabbak idén júliusban, ám ez még elmarad a 2020 januárjában elért rekordtól, amikor mind az országos, mind a fővárosi mutató bő 40 százalékkal haladta meg a 2015-ös szintet.

Idén augusztus közepén országosan közel 19 ezer kiadó lakásba vártak bérlőket: Budapesten több mint 13 ezer lakóingatlan szerepelt a kínálatban, a megyeszékhelyeken több mint 3600 ingatlanból lehetett választani.

A lakáskiadás adóköteles tevékenység, amely a főszabály szerint áfamentes, ezért nem kell a Nemzeti Adó- és Vámhivatalnál bejelentkeznie – és adószámmal rendelkeznie – annak a magánszemélynek, aki gazdasági tevékenységként kizárólag áfamentes lakóingatlan-bérbeadásból szerez jövedelmet. A lakbért, azaz a lakáskiadás bevételét viszont dokumentálnia kell, amire alkalmas lehet a bérleti díjról szóló bankszámlakivonat, készpénzes fizetés esetén pedig az átvételi elismervény.

Az adóköteles tevékenység teljes bevételéből a jövedelem kétféle módon állapítható meg. Az egyik lehetőség a tételes költségelszámolás, amikor a bevételt csökkentik az igazolható költségek (közüzemi számlák, felújítási költségek) és az értékcsökkenés. Másik lehetőség, hogy a teljes bevételből 10 százalék költséghányad levonásával állapít meg jövedelmet a bérbeadó.

A bérleti díjból származó bevétel után negyedévenként 15 százalék adóelőleget kell fizetni, és a jövedelmet az éves jövedelemadó-bevallásban önálló tevékenységből származó jövedelemként kell feltüntetni – hívja fel a figyelmet az adóhatóság.

Inkább közjegyző előtt

A lakáskiadás megelőlegezett bizalmi viszony a felek között. Bár feltételeiről szóban is meg lehet állapodni, egyértelműen viszont csak az írásban rögzített, érvényes lakásbérleti szerződés védheti meg a tulajdonost és a bérlőt. A házilag gyártott szerződések számos félreértésre és vitára adhatnak okot, ezért érdemes ügyvédhez vagy közjegyzőhöz fordulni.

A legjobb, ha a bérleti szerződést közjegyző előtt kötik meg – ajánlja Marczis G. Donát ügyvéd –, mivel a közjegyzői okiratba foglalt megállapodás egyben kötelezettségvállaló nyilatkozat is, amelynek tartalma feltétel nélkül végrehajtható. Vita esetén nem kell bírósági vagy más jogi útra terelni az ügyet, ha a bérlő nem fizet, vagy elmarad a közüzemi költségekkel, mivel a szerződés birtokában a tartozás közvetlenül behajtható. Segítségével akár végrehajtó útján is kiköltöztethető a jogcím nélküli lakáshasználó.

A jogszerű szerződés ugyanakkor a bérlőt is védi, ugyanis a bérbeadó például nem követelhet a rögzítettnél magasabb bérleti díjat tőle, illetve nem rakhatja ki indokolatlanul a lakásból. A havi lakbér – adott esetben a közüzemi díjak – kifizetését pedig érdemes dokumentálni. A legegyszerűbb, ha a bérlők átutalással rendezik az aktuális havi díjat.

A gyakorlatban elterjedt megoldás, hogy a bérbeadó a bérlőtől biztosítékot – más néven kauciót – kér, amely a bérlőt terhelő bérleti díj, költség és esetleges károkozás fedezetét képezi. Összegét, valamint azt, hogy mire terjed ki, és mi lesz a sorsa a szerződés lejártakor, fontos még a beköltözés előtt rögzíteni.

A közjegyző előtti szerződés megkötését bármely fél kezdeményezheti, munkadíja azonban nem egységes, függ többek között a szerződés tartalmától is – mondja az ügyvéd. A díjazás azonban nem alku kérdése, hanem jogszabályban meghatározott tételekből tevődik össze.