Engedni kezdett az ingatlanlufi

Óvatos árcsökkenési folyamat indult meg a hazai ingatlanpiacon. A hirdetési árakon ez még alig észrevehető, viszont a közeljövőre nézve egyértelműnek látszik, hogy a hitelkamatok emelkedése, az egyre magasabbra szökő infláció és az ingatlannál vonzóbb pénzpiaci befektetési lehetőségek egyaránt gyengítik a keresletet. Az ingatlanpiaci szakértők már érzékelik a vásárlók egyre erősödő alkupozícióját, ezért az eladói oldalnak azt tanácsolják: ha érkezik egy „szemtelenül nagyobb” ajánlat, törekedjenek a megegyezésre, mert az ingatlanárak a közeljövőben nem fölfelé, hanem lefelé fognak mozdulni.

Arra ugyan nem lehet számítani, hogy az eddig 25 millió forintért kínált lakásokat hamarosan 20 millióért fogják hirdetni, viszont a megszokott 3-5 százalékos alkupozíció akár 10 százalékra is megugorhat. Az infláció és az alku mértékéből pedig egyszerűen kiszámítható, várhatóan mennyit esik majd az ár – világított rá az „ingatlanmatekra” Demeter Tibor ingatlanszakértő.

Az árak olyan mértékű beszakadására, mint a 2008-as válság idején volt, senki nem számít, viszont minden jel a visszarendeződést valószínűsíti, leginkább azért, mert az infláció miatt egyre kevesebbet érnek majd az ingatlanok. Ezt a forgatókönyvet az írhatná felül, ha végre megszületne a béke az orosz-ukrán háborúban.

Túlfűtött piac

A tízszázalékos idei árcsökkenési várakozások azonban meg sem közelítik a Magyar Nemzeti Bank (MNB) becslését, amely a nyolc éve tartó folyamatos drágulást figyelve a piac 18 százalékos túlárazásról szól. A jegybank csak 2021 utolsó negyedévében rekord magasnak számító 21,4 százalékos éves áremelkedést jelzett, szemben az egy évvel korábban mért 8,9 százalékkal. Az ingatlanközvetítői adatok alapján pedig 2022 első negyedévében további rendkívüli mértékű, éves alapon 25,3 százalékos drágulást mértek országosan, vélhetően az emelkedő infláció és a növekvő kamatkörnyezet miatti előrehozott vásárlásoknak is köszönhetően. A lakáspiac túlértékeltsége ugyanakkor megnövelte a pénzintézetek hitelkihelyezésének kockázatát is.

Meglátásuk szerint a lakáspiac kínálati oldalának alkalmazkodását több súrlódás is nehezíti, amelyek tekintetében az idei évben is folytatódó romlás várható. Ezt arra alapozzák, hogy 2021-ben az uniós tagországok között Magyarországon nőttek legnagyobb mértékben a lakásépítési költségek. Az orosz-ukrán háború következtében pedig idén tovább emelkedtek a nyersanyag- és energiaárak, és az ellátási láncokat érintő problémák is fokozódtak, ami növeli a fejlesztési költségeket és a kivitelezések körüli bizonytalanságot. Előre tekintve az építőanyagok esetében további áremelkedés várható, ami az egyes projektek kivitelezésének további időbeni csúszását eredményezheti. Piaci szereplők szerint a bizonytalan szabályozói környezet miatt rövid távon jelentősen csökkenhet az induló lakásberuházások száma, ami az elkövetkező két év kínálatára lesz negatív hatással.

Kevesebb adásvétel

A hazai ingatlanpiacon tavaly mintegy 168 ezer adásvétel valósult meg, 2022-ben ennél visszafogottabb számokat, 120-130 ezer körüli tranzakciószámot várnak a jelenlegi trendek szerint.

- Az MNB lakáspiaci elemzése is kimondja, hogy kicsit „túlfújtuk ezt a lufit”, ami nem föltétlenül baj, mert a hullámzás a rendszer sajátossága – fogalmazott Demeter Tibor, aki szerint most az a lényeg, hogy lassan hűtsük vissza a kissé túlfűtött piacot. A fővárosi ingatlanpiac a vidékhez képest már egy lépéssel előrébb tart. Sokkal kevesebb a vásárló, a legkeresettebb panellakásoknál is árcsökkentés figyelhető meg, így ott már egyértelműen lefelé indult az ár. Ha pedig Budapesten ez tapasztalható, az 3-4 hónapon belül hozzánk is be fog gyűrűzni

- Az ingatlanpiaci recesszió leginkább abban követhető nyomon a laikusok számára, hogy egy magas áron meghirdetett ingatlan iránt idővel megszűnik az érdeklődés, aminek hatására az eladó óvatos leárazásba kezd. Már látni annak a jeleit, hogy elkezdték egészen addig visszavágni az árakat, míg újra felkeltik a vásárlók érdeklődését. Egy 20 milliós ingatlanra tavaly még nem mertek 19 milliót ígérni a vásárlók, most azonban akár 18-at is megpróbálnak. Most azt a fázist éljük, hogy a vevők jobb alkupozícióba kerültek – értékelte.
A piac azonban nem állt meg, mert vannak költözködők, akik fenntartják a forgalmat, de egyértelműn látszik a lassulás folyamata. Ezt a trendet most az állami támogatások sem állítják meg a szakértő szerint.

- Amikor az otthonteremtést támogató intézkedéseket meghozták, ideális volt a gazdasági környezet, működött az építőipar, jók voltak az árak. Aki viszont most akarna építkezni, vagy falusi csokkal vásárol ingatlant vidéken, annak egyre jelentősebb kiadással kell számolnia. Az elszabaduló építőanyagárak vissza is fogták az építési, felújítási hajlandóságot. Míg 2 évvel ezelőtt egy 100 négyzetméteres háznak a komplett tetőcseréje 2-3 millió forintból megoldható volt, az most 6-7 millióra rúg – említ egy példát arra, milyen szintű áremelkedés ment végbe az építőipar szinte minden szegmensében. Értékében így már nem ér annyit a 10 millió forintos falusi csok sem, bár egy utolsó rohamot még tapasztaltak az ingatlanközvetítők júniusban, még mielőtt a kormány be nem jelentette a támogatás fenntartását az év végéig.

A telekár az első fecske

Az új építésű lakásokra év végéig érvényes 5 százalékos kedvezményes áfával jövőre már nem számolnak az ingatlanforgalmazók. Igaz, ennek árnövelő hatását átmenetileg befagyasztja, hogy egy év végéig megszerzett építési engedély birtokában még 4 évig lehet építkezni. A magánberuházások csökkenését Demeter Tibor szerint először az építési telkek árának jelentős visszaesésében lehet majd megtapasztalni, mert ha valaki december 31-ig nem tud engedélyes tervet beszerezni, nem fog belevágni a telekvásárlásba sem.

Rendkívül nehéz ma az ingatlanfejlesztők dolga. Egy új építésű ingatlan négyzetméterárába próbálnak tartalékot beletenni, gondolva a leendő áremelkedésekre, de egyre inkább az tapasztalható több miskolci projekt esetében is, hogy a néhány éve még 400 ezer forintos négyzetméteráron indult lakásokat ma már 800 ezerért fejezik be. Családi ház építésnél a generál kivitelezőknél pedig az a trend, hogy csak a munkadíjra szerződnek, az anyagárat pedig rugalmasan kezelik az aktuális árviszonyok szerint.