A túlárazás hátráltatja a saját lakás eladását

A magyar piac sajátossága, hogy az ingatlanok 65-70 százaléka magánhirdetések nyomán cserél gazdát, szemben Nyugat-Európával, ahol a szakképzett ingatlanértékesítők a tranzakciók 90 százalékát bonyolítják le. A megszokott értékesítési forma azzal jár, hogy míg Magyarországon a meghirdetéstől számított 4-5 hónap alatt kerül új tulajdonoshoz egy ingatlan, Nyugaton ez a tranzakció általában egy hónap alatt lezajlik. Az eltérő szemléletmód nemcsak az eladási idő elhúzódásával, hanem akár pénzveszteséggel is járhat.

A magyarországi eladók az elmúlt 5-6 évben megszokták, hogy évről évre egyre jobban emelkednek az ingatlanárak. A pandémia előtti utolsó kiegyensúlyozott évben, 2019-ben ez országos átlagban 4-6 százalékos volt. Az árak 2020 közepén 7-9 százalékkal ugrottak meg, majd némi visszarendeződés után 2021-re ismét emelkedés volt tapasztalható. Ez leginkább annak volt köszönhető, hogy a vásárlók a kormány otthontámogatási intézkedéseinek bevezetéséhez igazodva kivártak. Az idei tavasz lakásvásárlási dömpingje azonban mostanra lecsengett. A kereslet megtorpant, amit a tavalyinál magasabb kínálati árak még nem követtek le.

– A piaci változásokat nálunk az eladók nagy részének a saját bőrén kell megtapasztalnia, ezért lassúak és hullámzóak a hazai ingatlanpiaci folyamatok – mondja Demeter Tibor ingatlanszakértő.

Fontos a helyes árazás

A lakóingatlanok többségénél az értékbecslők úgynevezett piaci páros összehasonlítást használnak. Ez lényegében arról szól – világosít fel –, hogy az eladás előtt álló lakást öszszevetik egy azzal minél több paraméterében megegyező ingatlannal, illetve annak eladási árával. Ha például adott egy kétszobás, 55 négyzetméteres panellakás az Avason, keresnek egy hasonló műszaki felszereltségű, esztétikai állapotú, hasonló környezetben elhelyezkedő ingatlant, ami az árazás alapját jelenti. Úgy mondja: három-öt tényadattal számolva ez egy meglehetősen pontos ár.

– Tudva, nem tudva, a lakosság is ezzel a módszerrel próbálja megállapítani az ingatlana értékét – teszi világossá Demeter Tibor. – A probléma az eladók oldaláról abból adódik, hogy nincsenek információik arról, hogy a sajátjukhoz hasonló ingatlannak mennyi is volt a végső vételára, ezért téves adatokkal számolnak. Most, amikor a kínálati oldalon többségében a tulajdonosok hirdetnek, kissé túlárazott ingatlanokkal lehet találkozni. Azért csalóka a lakáshirdetések alapján árat megállapítani, mert lehet, hogy a hirdetési árba 10-15 százalék alku még belefér, de lehet, hogy már hónapok óta szeretnék eladni, ezért egyre olcsóbban kínálnak egy lakást, aminek árából a tulajdonos már nem tud engedni. Az ismerethiány ezért torzítja a magáneladók értékképzését, általánosan 5-10 százalékkal fölfelé – tippeli.

Helytől is függ

– Sok eladó gondolja azt, hogy ha az értékbecslő 20 milliós árat állapít meg, akkor az ingatlana 21-22 milliót ér, amit akár 24 millióért is meg lehet hirdetni, belekalkulálva 10 százalék alkut. A tapasztalat ezt a gondolkodást nem támasztja alá, nem igazán van példa arra, hogy az alkuk értéke elérte volna a 10 százalékot – mondja Demeter Tibor. – Egy nem túl fűtött piacon, mint a mostani, ez azt eredményezi, hogy egyre kevesebben lesznek az ingatlan iránt az érdeklődők, ha pedig ennél is jobban túláraz valaki, akkor azt fogja tapasztalni, hogy teljesen elmaradnak. Léteznek persze a „szereteti értéken” vásárlók, akik – egyéni szempontjaik és elképzelésük alapján – a reális forgalmi áron felül akár 10-20 százalékot is hajlandóak ráfizetni, ám ez a piacnak csak egy nagyon szűk szelete. Az ilyen ideális vásárlóra váró eladó nagyon el tudja húzni az értékesítést, és egyáltalán nem biztos, hogy a végén megtalálja a maga vevőjét.

Egy ingatlan elhelyezkedése ugyancsak ármódosító tényező, az értékbecslők erre lokációs szorzókat használnak. Kézikönyv ennek megállapítására nincs: szakmai tapasztalat és a piaci kereslet-kínálat összefüggései alapján állapítják meg. Eszerint jelentős eltérések vannak az ugyanolyan típusú ingatlanok között. Az Avasi lakótelep 2-es üteme és a Vörösmarty-lakótelep között például 3-5 százalék a különbség, az utóbbi javára. Diósgyőr és az Avas között valamivel kisebb a különbség, bár a vár- és városrészfejlesztések miatt erősödik a terület ingatlanpiaca. Az ármegállapítás ugyanakkor sokszor nem támasztható alá szakmai szempontokkal – teszi hozzá –, mert hiába egyenértékű egy-egy lakás az Avason és Diósgyőrben, ha a piac ezt nem így látja.

A bank és a piac

A piaci és a banki értékbecslés között ugyancsak különbség van. Ez leginkább abban kézzelfogható, hogy a magánember a pillanatnyi piaci viszonyokra kíváncsi, arra, hogy most mennyiért tudja eladni a lakását, egy pénzintézet ezzel szemben hosszú távon gondolkodik. Az érdekli, mennyire lesz értékálló a befektetés, amelyre akár 20 évre ad ki hitelt. A lakáshitelt felvevők ezért gondolják azt, hogy a bank mindig aláértékel, a szakértő szerint azonban csak racionálisabban próbálja látni az ügyletet. Állítja: a piac és a bank árazása között ritkán tapasztalható eltérés. A hitel kihelyezése előtti figyelmesebb hozzáállás azonban arra is kiterjed például, hogy milyen fejlesztések várhatóak a következő években azon a területen. Ezt egy lakásvásárló nem feltétlenül térképezi fel, az eladó pedig már nem foglalkozik vele.

– A kormány döntései – amilyen a zöld hitel bejelentése, az otthontámogatási program elindítása vagy az elharapódzó építőanyag-áremelkedés megfékezésére tett lépések – olyan opciók most, amik megmozgathatják az ingatlanpiacot. A hektikussága azonban egyelőre fennmarad – véli Demeter Tibor, aki a főváros ingatlanpiaci változásainak figyelemmel kísérését ajánlja. Az elmúlt év utolsó negyedévében a magyarországi lakásárak 2019 utolsó negyedévéhez képest ugyanis emelkedtek, kivéve Budapestet, ahol némileg csökkentek. Meglátása szerint ez mutatja a várható országos trendet, azaz: ha az árakban stagnálás következik be a fővárosban, annak nagyságrendje az ország többi városában is követhető lesz.

(A borítóképen: Eladó, de nem mindegy, mennyiért)