Lakásbérlet biztosítékkal

A lakáskiadás kölcsönös bizalmon alapuló szerződés két fél között. Noha a magyar jogszabályok nem követelik meg a lakásbérleti szerződések közokiratba foglalását, a gyakorlatban számos előnye van ennek – és nemcsak a bérbeadó, hanem a bérlő szempontjából is.

Pereskedés nélkül

Kockázatot vállal az az ingatlantulajdonos, aki nem köt megfelelő szerződést a leendő lakóval. Lakáskiadáskor ugyanis az utóbbi, azaz a bérlő kerül birtokon belül, akit egyúttal megillet a birtokvédelem joga.

A bérlő és a bérbeadó között felmerülő problémák egyikére, a lakás elhagyására jelent biztosítékot a lakástulajdonos számára a közjegyzői okiratba foglalt úgynevezett kiköltözési vagy kiürítési nyilatkozat. Ennek megkötésével a bérlő arra vállal kötelezettséget, hogy ha a szerződése megszűnik vagy felmondják, adott határ­időre elhagyja az ingatlant. Amennyiben ez mégsem történne meg, akkor pereskedés nélkül végrehajtás indítható vele szemben, mivel a szerződésbontást követően így már önkényes lakásfoglalónak számít.

Az okiratnak a közjegyzők tapasztalata szerint kellő visszatartó ereje van, nem számottevő a kényszerintézkedések száma. Igazolják ezt a Magyar Bírósági Végrehajtói Kar honlapján közölt adatok is: önkényesen elfoglalt lakás kiürítésével kapcsolatos ügyben 2016-ban 618, míg 2019-ben alig 451 alkalommal jártak el – országosan. Friss adatokkal a végrehajtói kar még nem rendelkezik, de mint közzétették: a koronavírus-járvány idején szünetelő végrehajtási eljárások július 1-jétől folytatódnak.

A lakáskiadással kapcsolatos zsebszerződések kockázatára hívja fel a figyelmet Demeter Tibor, az egyik miskolci ingatlanközvetítő iroda tulajdonosa is. Mint elmondta: számos alkalommal találkozott olyan ügyféllel, aki „megégette a kezét” az akár több hónapos bérleti­díj- és rezsitartozást felhalmozó vagy éppen jelentős anyagi kárt okozó bérlőjével. Igaz, a veszteségek fedezete a szokás szerint óvadékként (kaució) meghatározott két-, háromhavi bérleti díj lenne, ez az összeg azonban az okozott károkat nem minden esetben fedezi.

Noha a bérlő kiválasztásában az ingatlanközvetítő is közreműködhet (ennek költsége általában egyhavi bérleti díj), a leendő bérlőért kezességet ő sem tud vállalni. Még akkor sem – említ példaként egy megtörtént esetet Demeter Tibor –, ha a lakáskiadó erkölcsi bizonyítványt kér a leendő lakótól. A döntés és a kockázat mindig a tulajdonosé – ez teszi egyértelművé, hogy ők csupán az üzletkötés lehetőségét teremtik meg a felek között. Fontosnak tartja ezért, hogy ne a közjegyzői közreműködés 30–50 ezer forint körüli díján spóroljanak, akik lakáskiadással foglalkoznak. Merthogy nemcsak lakás kiürítésére lehet biztosítékot kérni, hanem jogi garanciákkal lehet védekezni a nem fizető bérlővel szemben. A közvetlen végrehajtás kiterjeszthető arra az esetre is, ha a bérlő elmarad a bérleti díjjal vagy a közüzemi számlák fizetésével.

A Magyar Országos Közjegyzői Kamara tájékoztatójában azonban hozzáteszi: a felek kölcsönös megállapodásán alapuló okirat védi a bérlő érdekeit is. Nem követelhetnek tőle például több bérleti díjat, mint amennyiben megállapodtak, illetve ezzel a dokumentummal tudja bizonyítani, hogy van jogcíme az ingatlan használatára.

(A borítóképen: Kihirdették az egyetemi ponthatárokat, indul a roham az albérletekért)